Der sichere Hauskauf in Dänemark
Der autorisierte dänische Immobilienmakler
Ein Hauskauf in Dänemark unterscheidet sich in vielerlei Hinsicht von einem Hauskauf in Deutschland. Immobilien werden in Dänemark nahezu ausschließlich über autorisierte Makler zum Verkauf angeboten. Ein wesentlicher Unterschied zu einem deutschen Immobilienmakler liegt in der Qualifikation und Ausbildung des dänischen Immobilienmaklers, denn die Ausbildung zum Immobilienmakler dauert zwischen 2 – 4 Jahren und autorisiert wird der ausgebildete Makler erst nach weiteren 2 Jahren mit praktischer Erfahrung. Anders als in Deutschland werden die Immobilienkaufverträge in Dänemark von einem Makler erstellt, und die Parteien schließen den Kaufvertrag auf Grundlage dieser Entwürfe verbindlich ab. Ein Gang zu einem Notar ist nicht erforderlich. Der Vertrag ist rechtsverbindlich, sobald ihn beide Parteien unterzeichnet haben. Es genügt, dass der unterschriebene Vertrag dem Makler und der anderen Vertragspartei per E-Mail zugestellt wird. Anschließend erfolgt die Eintragung ins Grundbuch, wobei in der Regel die Anwälte der Parteien Unterstützung leisten. Allerdings sind auch die dänischen Immobilienmakler autorisiert, diese Eintragung vorzunehmen und erledigen dies häufig.
Der dänische Makler ist verpflichtet, eine Reihe von Unterlagen einzuholen und dem Käufer zur Verfügung zu stellen. Daher erhält der Käufer einer dänischen Immobilie erheblich mehr Informationen über das Kaufobjekt, als dies bei einem Immobilienkauf in Deutschland üblich ist.
Der Makler vertritt den Verkäufer und wird von diesem bezahlt. Daher ist es für den Käufer wichtig zu prüfen, ob der Makler alle Unterlagen bereitgestellt hat, die bei einem Immobilienkauf in Dänemark üblicherweise zur Verfügung gestellt werden. Wir stellen hier eine Reihe der üblichen Dokumente vor – oft werden jedoch noch weitere Unterlagen vorgelegt, die wie alle anderen Dokumente kritisch geprüft werden sollten. Grundsätzlich kann festgehalten werden, dass der Immobilienkauf in Dänemark sehr verbraucherfreundlich gestaltet ist. Das bedeutet, die Immobilie wird vom Makler weitestmöglich transparent vermarktet und dem Käufer werden alle kaufrelevanten Unterlagen zur Verfügung gestellt. Anschließend liegt es in der Verantwortung des Käufers, die Unterlagen vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags gründlich zu prüfen und zu verstehen.
Wie in Deutschland ist es auch beim Kauf einer Immobilie in Dänemark wichtig, die Immobilie vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags sowohl in technischer als auch in juristischer Hinsicht zu prüfen.
Technische Untersuchung
Sobald Sie eine Immobilie gefunden haben, welche Sie kaufen möchten, ist es ratsam, einen eigenen Bausachverständigen mitzunehmen, um mit diesem gemeinsam die Immobilie zu besichtigen. Ihr Bausachverständige kann das Haus auf Mängel überprüfen und feststellen, ob es dem vom Verkäufer vorgelegten Zustandsbericht und dem Elektroinstallationsbericht entspricht. In der Praxis werden die Zustandsberichte meist für Häuser erstellt, da für Eigentumswohnungen andere Anforderungen gelten. Hier müssen zwei Berichte erstellt werden: einer für die Wohnung selbst und einer für die Immobilie, in der sich die Wohnung befindet, sowie das dazugehörige Gemeinschaftseigentum. Sie sollten die Berichte daher gemeinsam mit Ihrem vertrauten technischen Berater besprechen und durchgehen. Bei der Besichtigung der Mängel des Hauses oder der Wohnung sollte der Bausachverständige auch einen Kostenvoranschlag für die Beseitigung der Mängel erstellen. Ein solcher Kostenvoranschlag über die möglichen Reparaturkosten kann anschließend bei den Preisverhandlungen der Immobilie verwendet werden.
Ein Zustandsbericht gibt Auskunft über die sichtbaren Mängel eines Hauses, während der Elektroinstallationsbericht zeigt, ob die Elektroinstallationen des Hauses funktionsfähig und legal sind. Zudem wird zusätzlich immer ein Energieattest vorgelegt, welches angibt, wie energieeffizient das Haus ist. Dieses Attest kann auch Vorschläge für energetische Verbesserungen enthalten, die der Umwelt zugutekommen und auf lange Sicht Energiekosten senken können.
Juristische Untersuchung
Sobald Sie dem Immobilienmakler Ihr Kaufinteresse mitgeteilt und eventuell bereits den Kaufpreis verhandelt haben, wird dieser relativ schnell einen Kaufvertragsentwurf entwerfen und vorlegen. Der Kauf ist abgeschlossen, sobald sowohl Sie als auch der Verkäufer den Vertrag unterzeichnet haben. Spätestens zu diesem Zeitpunkt sollten Sie – wie bei Immobilienkäufen in Dänemark üblich – einen Rechtsanwalt als juristischen Berater hinzuziehen.
In einschlägigen Foren sowie auf den Webseiten der dänischen Banken und Maklerunternehmen wird empfohlen, dass der Käufer unbedingt Vorbehalte in den Kaufvertrag aufnimmt. Denken Sie daran, dass der Immobilienmakler im Interesse des Verkäufers handelt. Daher ist es wichtig, dass Sie Ihren eigenen Anwalt oder Käuferberater in den Prozess einbeziehen. Wenn Sie schnell handeln müssen, können Sie den Kaufvertrag zwar vor der Konsultation Ihres Anwalts oder Beraters unterzeichnen, in diesem Fall ist es jedoch wichtig, einen sogenannten „Anwaltsvorbehalt“ oder „Beratervorbehalt“ in den Vertrag aufzunehmen, sodass der Vertrag nur dann gültig ist, wenn Ihr Rechtsberater ihn genehmigt. Sollten Sie den Kaufvertrag unterzeichnen, bevor die Finanzierung vollständig mit Ihrer Bank geklärt ist, denken Sie daran, einen „Bankenvorbehalt“ in den Kaufvertrag aufzunehmen, damit Ihre Bank den Vertrag prüfen kann, bevor er verbindlich wird und Sie den Kaufpreis belegen müssen.
Es ist in Dänemark also völlig normal, dass ein Rechtsanwalt den Immobilienkaufvertrag und die Unterlagen prüft. Dies liegt auch an den Konsequenzen, die mit der Unterzeichnung eines Kaufvertrages verbunden sind. Nach Vertragsschluss werden in Dänemark so gut wie keine Gerichtsverfahren über Mängel am Kaufobjekt geführt, da der Gesetzgeber klare Vorgaben gemacht hat, welche Informationen der Verkäufer beim Verkauf der Immobilie vorzulegen hat. Es liegt also am Käufer, die ihm beim Kauf der Immobilie zur Verfügung gestellten Informationen gewissenhaft zu prüfen. Darüber hinaus hat der Käufer ein Widerrufsrecht.
Widerrufsrecht
Sie haben ein gesetzliches Widerrufsrecht, wenn Sie ein Haus in Dänemark kaufen. Die Widerrufsfrist beträgt sechs Tage ab Unterzeichnung des Kaufvertrags. Wenn Sie von Ihrem Widerrufsrecht Gebrauch machen, müssen Sie den Verkäufer vor Ablauf der Sechs-Tage-Frist über den Widerruf informieren und es wird eine Entschädigung in Höhe von 1 % des Kaufpreises fällig. Im Gegensatz dazu hat der Verkäufer kein Widerrufsrecht, sobald er den Kaufvertrag unterzeichnet hat. Angesichts der Kosten, die beim Widerruf anfallen, sollten Sie bei Unterzeichnung des Vertrags an Vorbehalte gedacht haben.
Anwalts-/Beratervorbehalt und Bankenvorbehalte
Wenn Sie den Vertrag bereuen, aber einen „Anwalts-/Beratervorbehalt“ und „Bankenvorbehalte“ in den Kaufvertrag aufgenommen haben und der Anwalt oder die Bank den Kaufvertrag nicht genehmigt, müssen Sie dem Verkäufer keine Entschädigung zahlen. In der Regel setzen die Makler eine gleichlange Frist (oft 6 Tage) für die Geltendmachung des Bankenvorbehalts und Anwalts- bzw. Beratervorbehalts. Sie sollten daher vor Unterzeichnung des Vertrages bereits mit der Bank und Ihrem Anwalt bzw. Ihrem Berater über den Vertrag und die Fristen gesprochen haben.
In der Regel wird im Kaufvertrag auch festgehalten, welche Bank den Kaufpreis finanziert und welcher Anwalt den Käufer unterstützt. Daher ist es absolut üblich, dass der Berater bereits vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages ausgesucht und unterrichtet worden ist und die Frist mit ihm abgestimmt wird. Denn die Geltendmachung eines eventuellen Rücktritts durch den Anwalt muss ebenfalls üblicherweise innerhalb von sechs Tagen nach Unterzeichnung des Vertrags erfolgen.
„Huseftersynsordningen“, Zustandsbericht und Eigentümerwechselversicherung
Wenn Sie ein Haus in Dänemark kaufen, ist es wichtig, dass Sie im Zusammenhang mit der Transaktion eine Eigentümerwechselversicherung abschließen. Die Versicherung deckt versteckte Mängel am Gebäude ab, die im Zustandsbericht nicht erwähnt werden und die Sie erst beim Einzug entdecken. Eine gute Eigentümerwechselversicherung kann Ihnen viel Geld sparen, wenn Sie später auf ernsthafte Probleme wie feuchte oder fehlerhafte Konstruktionen stoßen.
Es gibt einen großen Unterschied zwischen Preis und Qualität der Versicherung, weshalb Sie genau prüfen sollten, was die Versicherung abdeckt und was nicht. Bitte beachten Sie außerdem, dass die Eigentümerwechselversicherung vor der Übergabe abgeschlossen und die Versicherungsprämie spätestens bei der Schlüsselübergabe bezahlt werden muss. Was ist nun der Hintergrund dieser Eigentümerwechselversicherung?
Grundsätzlich gilt, dass ein Verkäufer einer Immobilie 10 Jahre lang für den Zustand des Hauses nach dem Verkauf verantwortlich ist. Von dieser Haftung wird der Verkäufer jedoch befreit, wenn er die Vorschriften der Huseftersynsordingen (auf Deutsch: Hausinspektionsregelung) beachtet und einhält.
Die in Dänemark gesetzliche Regelung unter der Bezeichnung „Huseftersynsordingen” (auf Deutsch: Hausinspektionsregelung) sieht vor, den Verkäufer und Käufer vor wirtschaftlichen Überraschungen zu schützen. Werden die Vorschriften der Huseftersynsordningen eingehalten, haftet der Verkäufer nicht mehr für Mängel und ist von seiner 10-jährigen Haftung befreit!
Es gibt drei Voraussetzungen, damit die Hausinspektionsregelung greift:
- Es muss ein gültiger Zustandsbericht vorliegen (gültig für 6 Monate).
- Es muss ein gültiger Bericht über die Elektroinstallation vorliegen (12 Monate lang gültig)
- Es muss ein Angebot des Verkäufers vorliegen, wonach dieser die Hälfte der Prämie für die Eigentümerwechselversicherung (Basis-Variante für 5 Jahre) übernimmt.
Die Eigentümerwechselversicherung kann also nur abgeschlossen werden, wenn die Hausinspektionsregelung in Anspruch genommen wird. Die Eigentümerwechselversicherung deckt versteckte Fehler und Mängel ab, die nach dem Verkauf der Immobilie auftreten können. Wenn eine Eigentümerwechselversicherung abgeschlossen wurde, haftet die Versicherung anstelle des Verkäufers (mit bestimmten Ausnahmen) für versteckte Mängel. Dies bietet sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer Sicherheit. Voraussetzung für den Abschluss einer Eigentümerwechselversicherung ist das Vorliegen eines gültigen Zustandsberichts und eines gültigen Elektroinstallationsberichts. Diese Berichte werden nach einer gründlichen Hausbesichtigung erstellt. Bei einer Hausinspektion ist vorgeschrieben, dass sie von einem zertifizierten Bausachverständigen und einem zugelassenen Elektriker durchgeführt wird. Um die Hausinspektionsregelung zu aktivieren, muss der Verkäufer sich verpflichten, die Hälfte der Prämie für eine 5-Jahres-Basisversicherung für den Eigentumswechsel zu übernehmen.
Der dänische Gesetzgeber schreibt also vor, dass der Verkäufer einen von einem autorisierten Sachverständigen erstellten Zustandsbericht über die Immobilie vorzulegen hat. Im Zustandsbericht werden die vom Sachverständigen erkannten Mängel in unterschiedliche Mängelkategorien untergliedert und notiert. Es ist klar, dass der Käufer dann nach der Übernahme des Hauses die ihm durch den Zustandsbericht bekannten Mängel nicht mehr rügen und preismindernd geltend machen kann. Es kann jedoch vorkommen, dass der Sachverständige nicht alle Bereiche der Immobilie untersuchen konnte; in diesem Fall muss er dies im Zustandsbericht festhalten. In solchen Fällen sollten Sie die Bereiche noch einmal näher ansehen und durch einen eigenen Sachverständigen abklären lassen. Es kann auch passieren, dass der Sachverständige einige Mängel gar nicht erkannt oder Bereiche für eine nähere Untersuchung vorbehalten hat. Solche Mängel können erst nach der Übergabe des Hauses in Erscheinung treten, obwohl sie schon vorher vorhanden waren. Für diesen Fall ist eine Eigentümerwechselversicherung vorgesehen. Diese sollten Sie abschließen, da Sie später nicht mehr die Möglichkeit haben, gegen den Verkäufer vorzugehen. Der Verkäufer hat nämlich seine Verkäuferpflichten erfüllt, indem er beim Kauf einen Zustandsbericht und ein Angebot für die Zeichnung einer Eigentümerwechselversicherung vorgelegt hat. Zudem muss er die Übernahme der Kosten für die Hälfte der Prämie einer 5-jährigen Eigentümerwechselversicherung (Basisvariante) anbieten. Es liegt dann an Ihnen als Käufer, das Angebot anzunehmen und das Haus gegen verdeckte Mängel versichern zu lassen.
Sollten nämlich Mängel vorhanden sein, die erst nach der Übernahme der Versicherung festgestellt werden und die nicht im Zustandsbericht erwähnt worden sind, greift die Versicherung. An den Verkäufer können Sie in diesem Fall nicht herantreten – es sei denn, er hat arglistig getäuscht und falsche Angaben im Kaufvertrag gemacht.
Weitere kaufvertragsrelevante Unterlagen
Es werden vom Immobilienmakler für den Käufer eine Reihe öffentlich zugängliche Dokumente, aber auch private Unterlagen eingeholt und zusammengestellt. Auf diese Unterlagen wird in der Regel im Kaufvertrag Bezug genommen und diese sind somit auch Vertragsgegenstand. Daher sollten diese umfassenden Unterlagen vor Ablauf der Widerrufs- und Rücktrittsfristen gründlich durchgesehen und geprüft werden, bevor der Vertrag final verbindlich wird. Der Anwalt wird in der Regel innerhalb der Fristen einige Vorbehalte formulieren müssen, die eventuell erst nach Ablauf der Frist vom Verkäufer bzw. dem Makler geklärt werden oder eben auch nicht. In solchen Fällen muss entschieden werden, ob der Kaufvertrag dennoch verwirklicht wird oder ob vom Kauf Abstand genommen wird. Unter Umständen kann der Vertrag auch neu verhandelt werden. Der Anwaltsvorbehalt bietet somit noch gestalterische Möglichkeiten.
Übergabe
Vor der Übergabe sollten Sie auch eine Hausversicherung und eine Hausratversicherung und Haftpflichtversicherung abschließen. Bitte beachten Sie dabei, dass die meisten dänischen Versicherungen für den Abschluss einer Versicherung voraussetzen, dass Sie über eine dänische Personennummer, dh. eine CPR-Nr. verfügen. Diese sollten Sie also rechtzeitig vor der Übergabe beantragen. Auch hier ist eine Koordination mit dem Verkäufer, dem Makler und Ihrem Rechtsanwalt bzw. Berater notwendig.
Es empfiehlt sich bei der Übergabe, das Haus gemeinsam mit dem Verkäufer und dem Makler zu überprüfen, wenn Sie den Schlüssel erhalten – z.B. um zu überprüfen, ob alle Geräte funktionsfähig sind und um die Messwerte für Strom, Wasser und Heizung abzulesen. Es liegt in der Regel in der Verantwortung des Verkäufers, die Messwerte an die Versorgungsunternehmen zu senden und den Umzug zu melden.
Nach dänischem Recht ist ein Käufer je nach den Umständen verpflichtet, sich umzuschauen oder seiner Sorgfaltspflicht nachzukommen. Der Käufer einer Immobilie, bei welcher die Hausinspektionsregelung angewandt wurde, hat eine andere Untersuchungspflicht. Ein solcher Käufer ist im Allgemeinen nicht verpflichtet, die Immobilie auf Mängel zu untersuchen, die nicht im Zustandsbericht beschrieben sind. Die Pflicht des Käufers besteht darin, den Zustandsbericht und den Bericht über die Elektroinstallation zu lesen und zu verstehen sowie das Ausmaß der genannten Mängel an der Immobilie zu erkennen.
Nach der Übergabe wird eine Stichtagsbilanz („Refusionsopgørelse“) erstellt. Es handelt sich um eine Bilanz über die Ausgaben in Verbindung des Hauses, die mit dem Übernahmedatum als Stichtag berechnet wird. Hier werden alle Ausgaben aufgenommen, welche der Verkäufer im Voraus bezahlt hat, wie z. B. Strom, Gas oder Öl, Wasser- und Grundsteuer, Müllabfuhr und was nach dem Erwerbsdatum tatsächlich von Ihnen zu zahlen ist und umgekehrt. Sollten Sie eine Eigentümerwechselversicherung abgeschlossen haben, wird die hälftige Prämie des Basispakets (5 Jahre) ebenfalls zu Gunsten des Käufers in die Bilanz aufgenommen. Beim Kauf eines Ferienhauses ist es wichtig, auf die im Kaufvertrag vereinbarte Verteilung der Mieteinnahmen zu achten, da Ferienhäuser oft schon bei Vertragsabschluss für die Zukunft vermietet sind.
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